DIREITO DE PROPRIEDADE

Revisão de Dívida no

Financiamento da Casa Própria

Como se sabe, o Sistema Financeiro de Habitação foi criado em 1964 para proporcionar moradia aos brasileiros, principalmente aos de baixa renda, através de um plano justo. Com o passar do tempo sua característica mudou, especialmente porque, inicialmente de um plano simples que era emprestar dinheiro para financiamento da casa e recebê-lo de volta com juros, para possibilitar novos empréstimos, as crises econômicas do país fizeram com que o governo interferisse na sistemática do financiamento, trazendo alterações diversas, desde 1964 até aos dias atuais.

Para além do Sistema Financeiro de Habitação, foi criado em 1997 o SFI (Sistema Financeiro Imobiliário), que ainda não se encontra disponível no mercado, mas difere-se essencialmente do SFH porque, no SFI, há previsão de alienação fiduciária do imóvel, não hipoteca. Por este motivo, os imóveis hoje financiados pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação), com previsão de hipoteca, não permitem execução extrajudicial tendo em vista que, quando assina o contrato, o mutuário transforma-se em proprietário do imóvel (e o agente financeiro apenas possui uma garantia hipotecária) e não lhe pode ser retirado o imóvel sem o devido processo judicial. no SFI, a propriedade do imóvel apenas será do contratante com o pagamento da última prestação (por isso é bom prevenir-se e, antes de assinar um contrato consultar um profissional).

Um dos pontos que levam os mutuários a não conseguir pagar o financiamento, que acaba por levá-los à notícia de que seu imóvel será executado extrajudicialmente (ou seja, retomado pelo agente financeiro sem processo judicial – o que entendemos ilegal por inconstitucionalidade), é o tipo de sistema de amortização adotado em seu contrato: o sistema Price é o que tem apresentado mais problemas aos mutuários demonstrando os maiores desequilíbrios, principalmente se firmado no período de inflação alta, desde meados da década de 80 até a estabilidade econômica surgida com o plano real.

No sistema Price, isto se deve principalmente por vincular o reajuste das prestações de acordo com a variação salarial do mutuário – CES/PES: originado desequilíbrio entre a correção do saldo devedor com relação aos reajustes das prestações, baseando-se somente nas variações salariais, gerando, inclusive, anatocismo (juros sobre juros) ao longo do financiamento. Nestas condições, o mutuário estará condenado a uma dívida eterna.

Atualmente se pode dizer que alguns contratos recentes vêm sofrendo mudanças positivas. A adoção do sistema SACRE para a amortização do financiamento opera mais harmonicamente durante todo o período previsto em contrato. Entretanto, casos há em que, muito embora haja uma aparente harmonia entre as prestações e o saldo devedor, a relação desequilibra-se, já não em virtude do anatocismo e do saldo devedor crescente, todavia, em razão da impossibilidade de pagamento das prestações diante uma mudança sócio-econômica sofrida pelo mutuário, como, por exemplo, a falta de renda decorrente de um período de desemprego.

Não é demais dizer que cada caso demanda tratamento especial. Há a necessidade de se proceder a uma avaliação criteriosa de todos os números do financiamento, a ser realizada previamente por um perito, para se chegar à conclusão de saber se há ou não desequilíbrio que sustente uma demanda judicial.

O certo é que o direito a habitação é assegurado em nossa Constituição e por ele é preciso lutar.

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Daniela Moura Ferreira Cunha é advogada, especialista em direito do consumidor e mestra em direito pela Universidade de Coimbra.

E-mail: danielamoura@yahoo.com.br